Contrato de locação residencial: direitos e deveres de proprietários e inquilinos

A locação de imóveis urbanos é regida pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. Embora seja uma relação bastante comum, muitos conflitos surgem justamente de cláusulas mal redigidas ou do desconhecimento das regras que a lei já estabelece. A seguir, destacamos os pontos que costumam gerar mais dúvidas.

Garantias locatícias

O art. 37 da lei permite ao locador exigir uma das seguintes garantias: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. É vedada a exigência de mais de uma modalidade no mesmo contrato.

Quando a garantia for caução em dinheiro, ela não pode ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo ao locatário, ao final da locação, com as atualizações correspondentes (art. 38, § 2º).

Prazo do contrato e retomada do imóvel

Nas locações residenciais firmadas por escrito com prazo igual ou superior a 30 meses, o contrato se encerra ao fim do prazo, independentemente de notificação. Se o inquilino permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação prorroga-se por prazo indeterminado, podendo então ser denunciada a qualquer tempo, com prazo de 30 dias para desocupação (art. 46).

Já nas locações com prazo inferior a 30 meses, a retomada pelo locador ao fim do prazo só é possível nas hipóteses específicas previstas no art. 47, como uso próprio, reforma que aumente a área construída ou vigência ininterrupta por mais de cinco anos.

Rescisão antecipada pelo inquilino

O locatário pode devolver o imóvel antes do término do prazo, pagando a multa pactuada, que deve ser proporcional ao período restante do contrato (art. 4º). O inquilino fica dispensado da multa se a devolução decorrer de transferência de local de trabalho, determinada pelo empregador, para outra localidade, desde que notifique o locador por escrito com antecedência mínima de 30 dias.

Divisão de despesas

A lei distingue as despesas ordinárias das extraordinárias de condomínio. Como regra, cabem ao locador as despesas extraordinárias, como obras estruturais, pintura de fachada, instalação de equipamentos de segurança e constituição de fundo de reserva (art. 22, X). Ao locatário cabem as despesas ordinárias, relativas à manutenção rotineira do edifício, como salários de funcionários, consumo de água e energia das áreas comuns e pequenos reparos (art. 23, XII).

O IPTU e o prêmio do seguro contra fogo, por sua vez, são de responsabilidade do locador, salvo disposição expressa em contrário no contrato.

Benfeitorias

Salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias realizadas pelo inquilino, ainda que não autorizadas, e as benfeitorias úteis, desde que autorizadas, são indenizáveis e permitem o direito de retenção (art. 35). É comum que os contratos afastem esse direito, o que reforça a importância de ler as cláusulas com atenção antes da assinatura.

Cuidados práticos

Independentemente da posição ocupada na relação, algumas medidas simples contribuem para evitar conflitos:

• Elaborar laudo de vistoria detalhado, com fotografias, na entrada e na saída do imóvel;
• Definir com clareza o índice e a periodicidade de reajuste do aluguel, que deve ser anual;
• Registrar por escrito qualquer acordo posterior que altere as condições originais;
• Guardar comprovantes de pagamento de aluguel, encargos e taxas condominiais.

As informações acima têm caráter geral. A redação de cada contrato e as circunstâncias de cada locação podem modificar as conclusões aplicáveis ao caso concreto.